• Nous sommes votre premier interlocuteur : nous gérons la situation pour votre compte.
  • Dans l’hypothèse où vous ne pourriez pas nous joindre immédiatement (en dehors de nos heures d’ouverture, parce que nous sommes déjà en ligne avec un autre copropriétaire, …), vous pouvez contacter directement un des interlocuteurs ci-dessous, afin qu’il prenne les mesures conservatoires. Laissez-nous également un message, afin que nous puissions prendre en main la situation au plus tôt.
  • A noter que l’éventuel coût de cette intervention sera pris en charge par la copropriété uniquement si elle concerne une partie commune (nous vous aidons à résoudre des difficultés qui relèvent de votre logement à vos frais).
  • Vos interlocuteurs :
    • Bien sûr les pompiers (18), la police (17) et le SAMU (15) !
    • Urgence gaz (appel gratuit, diagnostic gratuit et intervention chez vous le cas échéant) : 0 800 47 33 33 ou cliquer ici
    • Urgence EDF (prix d’un appel local) : 09 726 750 69 ou cliquer ici
    • Eau du grand Lyon : 04 78 63 40 40
    • En cas d’innondation ou de refoulement : Bonnefond ou Hera
    • Pour votre ascenseur, l’entreprise qui en assure l’entretien : Ascenseur service (04 78 80 33 72), ASTEC (04 78 35 04 09), ERA (04 78 05 73 37), Kone (09 70 80 80 80), Otis (0 800 24 24 07),Schindler (04 37 56 25 25), Thyssenkrupp (0 800 24 00 20)
    • Pour le chauffage  : E2S (04 72 35 66 66), thermofioul, sedicam, Atys
  • Enfin, rappelez-vous que l’immeuble et vous même êtes couverts par une police d’assurance qui devrait prendre en charge le sinistre …

Tous les éléments présentés ci-dessus sont présentés à titre indicatifs et ne sauraient être considérés comme une analyse juridique des réglementations en vigueur. L’usage qui en est fait ne saurait engager la responsabilité de notre cabinet.

SAUVEGARDE Quel est le rôle du Conseil Syndical ?

En synthèse de l’article 21 du code de copropriété (pour plus de précisions, n’hésitez pas à consulter ledit article) :

Dans tout syndicat de copropriétaires, le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion (contrôle annuel des comptes, préparation de l’AG, interlocuteur privilégié du syndic pour la résolution des difficultés, …).
Le conseil syndical donne l’autorisation au syndic pour les dépenses dépassant un plafond fixé en assemblée générale.
Au moins une fois tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence du syndic, sauf si l’assemblée générale l’en dispense.
A noter que les membres du conseil syndical sont désignés par l’assemblée générale parmi les copropriétaires ou des tiers ayant un lien avec la copropriété. Lorsque l’assemblée générale ne parvient pas, faute de candidature ou faute pour les candidats d’obtenir la majorité requise, à la désignation des membres du conseil syndical, elle peut décider par une délibération spéciale, à la majorité prévue par l’article 26, de ne pas instituer de conseil syndical.

SAUVEGARDE Quel est le rôle du président du Conseil Syndical ?

Le conseil syndical élit son président parmi ses membres, souvent pour la durée du mandat du conseil syndical.
Ses missions sont variées. Il est le locuteur privilégié du syndic, qui s’adresse à lui pour des sujets épineux ou des études. Il recueille souvent les réactions de copropriétaires et les adresse au mandataire. Il dirige les réunions du conseil syndical.. Et une fois par an il doit rendre compte des affaires du conseil.
Il prend part au contrôle des comptes. C’est lui qui avalise les devis entrant dans le budget défini par l’assemblée. Il concourt à la surveillance du bon déroulement de la copropriété.
Lors d’évènements particuliers le président du conseil syndical a certaines attributions :
• , il est en droit de convoquer l’assemblée générale, si le syndic ne convoque pas une assemblée générale demandée par le conseil syndical ou un quart des copropriétaires, et qu’une mise en demeure est restée infructueuse.
• Si un ancien syndic ne restitue pas les fonds et les archives du syndicat, le président peut saisir le juge des référés.

SAUVEGARDE Qu’est ce qui change pour moi lorsque je deviens copropriétaire ?

-Je dois m’acquitter de la taxe foncière, un impôt local sur les biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, calculé sur la valeur locative cadastrale.
-Je dois également m’acquitter des charges de copropriété qui sont les dépenses que doivent supporter collectivement les copropriétaires pour l’entretien de l’immeuble. La participation de chaque copropriétaire varie selon la nature des charges (générales ou spéciales). Le vote des charges et leur paiement dépend des caractéristiques des dépenses (prévues ou non par le budget prévisionnel).
-Je serai convoqué individuellement par le syndic à l’assemblée générale des copropriétaires, dont la tenue est obligatoire, au moins une fois par an.

Quel est le rôle du Conseil Syndical ?

Selon l’article 21 du code de copropriété :

Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.

En outre, il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l’assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l’article 25 d’y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale concernée.

Le conseil syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de syndic. Si un tel avis est émis, il est joint à la convocation de l’assemblée générale, concomitamment avec les projets de contrat concernés.

Lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire.

Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété.

Le conseil syndical reçoit sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.

Les membres du conseil syndical sont désignés par l’assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l’article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. Lorsqu’une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s’y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet.

Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, ses ascendants ou descendants, ses parents en ligne collatérale, ses préposés, même s’ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membres du conseil syndical. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux syndicats coopératifs.

Lorsque l’assemblée générale ne parvient pas, faute de candidature ou faute pour les candidats d’obtenir la majorité requise, à la désignation des membres du conseil syndical, le procès-verbal, qui en fait explicitement mention, est notifié, dans un délai d’un mois, à tous les copropriétaires.

Sauf dans le cas des syndicats coopératifs, l’assemblée générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité prévue par l’article 26, de ne pas instituer de conseil syndical. La décision contraire est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

A défaut de désignation par l’assemblée générale à la majorité requise, et sous réserve des dispositions de l’alinéa précédent, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic, peut, avec l’acceptation des intéressés, désigner les membres du conseil syndical ; il peut également constater l’impossibilité d’instituer un conseil syndical.

Quel est le rôle du président du Conseil Syndical ?

Ce ne sont pas les copropriétaires qui élisent le président du conseil syndical, mais ce dernier qui élit son président parmi ses membres.

Sa fonction est en principe de trois années, renouvelables.
Ses missions sont variées. Il est le locuteur privilégié du syndic, qui s’adresse à lui pour des sujets épineux ou des études. Il recueille souvent les réactions de copropriétaires et les adresse au mandataire. Il dirige les réunions du conseil syndical. Et une fois par an il doit rendre compte des affaires du conseil.
Il prend part au contrôle des comptes. C’est lui qui avalise les devis entrant dans le budget défini par l’assemblée. Il concourt à la surveillance du bon déroulement de la copropriété.
Lors d’événements particuliers le président du conseil syndical a certaines attributions :

  • Il est en droit de convoquer l’assemblée générale, si le syndic ne convoque pas une assemblée générale demandée par le conseil syndical ou un quart des copropriétaires, et qu’une mise en demeure est restée infructueuse.
  • Si un ancien syndic ne restitue pas les fonds et les archives du syndicat, le président peut saisir le juge des référés.

Qu’est ce qui change pour moi lorsque je deviens copropriétaire ?

  • Je dois m’acquitter de la taxe foncière, un impôt local sur les biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, calculé sur la valeur locative cadastrale.
  • Je dois également m’acquitter des charges de copropriété qui sont les dépenses que doivent supporter collectivement les copropriétaires pour l’entretien de l’immeuble. La participation de chaque copropriétaire varie selon la nature des charges (générales ou spéciales). Le vote des charges et leur paiement dépend des caractéristiques des dépenses (prévues ou non par le budget prévisionnel).
  • Je serai convoqué individuellement par le syndic à l’assemblée générale des copropriétaires, dont la tenue est obligatoire, au moins une fois par an.

Quel est le formalisme à respecter pour convoquer l’AG ?

Selon l’article 9 du code de la copropriété :

La convocation contient l’indication des lieux, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation rappelle les modalités de consultation des pièces justificatives des charges telles qu’elles ont été arrêtées par l’assemblée générale en application de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.
Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble.

Comment se passe une AG ?

A leur arrivée, les copropriétaires signent une feuille de présence. Ils élisent ensuite le président de l’assemblée qui supervise les débats, ainsi que d’éventuels scrutateurs. Puis les questions sont soumises aux copropriétaires qui les votent selon les règles de majorité préétablies.
Si un copropriétaire arrive en retard ou part avant la fin de la séance, les heures d’arrivée et de départ doivent être consignées sur la feuille de présence.
Les copropriétaires réunis en assemblée doivent se prononcer sur toutes les questions portées à l’ordre du jour et exclusivement sur celles figurant sur la convocation.
Assez régulièrement les copropriétaires sont sollicités sur des questions ne figurant pas à l’ordre du jour, le plus souvent en fin de réunion. Dans ce cas, l’assemblée générale ne peut qu’en discuter, mais jamais prendre de décisions sur ces questions.
Les copropriétaires réunis en assemblée doivent se prononcer sur toutes les questions portées à l’ordre du jour et exclusivement sur celles figurant sur la convocation.
Assez régulièrement les copropriétaires sont sollicités sur des questions ne figurant pas à l’ordre du jour, le plus souvent en fin de réunion. Dans ce cas, l’assemblée générale ne peut qu’en discuter, mais jamais prendre de décisions sur ces questions.

A quoi sert le budget de la copropriété ?

Selon l’article 14-1 du code de la copropriété :

Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Comment lire les comptes de la copropriété et notamment les charges des copropriétaires ?

Le respect des règles comptables est l’une des obligations de base d’un syndic (article 18) : tenue d’un « livre journal » (tenu de façon chronologique) et d’un « grand livre » (détail des comptes de la copropriété) aux formats type.

Tenue des comptes :

Ils doivent être clairs et lisibles, notamment sur les points suivants :

  • Fournisseurs clairement nommés, disposant chacun d’un (sous-)compte propre (40101, …) ;
  • Interventions clairement indiquées ;
  • Identité des tiers débiteurs (46) pour identifier notamment les dettes de copropriétaire déjà partis (faute imputable au syndic) ;
  • Éviter la multiplication des pages d’annulation et de rectification ;
  • Restitution des sommes de crédits (46) de copropriétaires vendeurs ;
  • Exiger le solde annuel des comptes d’attente (47), dont l’utilisation doit rester exceptionnelle (erreurs anciennes ?).

Un minimum de deux mois est nécessaire entre la fin de l’année comptable et la tenue de l’AG afin de réaliser les vérifications d’usage, de repérer d’éventuelles anomalies et de les faire corriger avant l’approbation des comptes.
Le conseil syndical a la possibilité, dans l’exercice de sa mission, de se faire assister par un tiers (art. 27 du décret du 17.3. 67). La lecture des comptes demande un apprentissage.
Il est conseillé de contrôler les comptes trimestriellement.

Détecter les anomalies :

  • Équilibre des totaux débits / crédits : exiger des justificatifs dans le cas contraire (opérations effectuées mais mal enregistrées ?) ;
  • Similarité des soldes fin N-1 et début N ;
  • Comptes « naturellement » créditeurs (401-fournisseurs) et débiteurs (512-compte bancaire) ;
  • Répartition exacte des tantièmes (conforme au règlement de copropriété : implique qu’il soit suffisamment précis, voire de faire appel à un spécialiste quand la copropriété comporte plusieurs bâtiments avec des équipements nombreux…) dans la ventilation des dépenses entre copropriétaires ;
  • Détecter les erreurs individuelles (dommageables à un copropriétaire) : risque que le syndic n’attaque à terme le syndicat en justice.

Validité des factures et des paiements :

  • Pointer le montant des factures ;
  • Vérifier les dates d’écriture et d’enregistrement des factures (attention aux similarités de dates pour plusieurs factures : signe d’antidatage potentiel) qui doivent correspondre aux dates indiquées.
    Il s’agit en effet d’une comptabilité « d’engagement » (inscription des dépenses dès que les factures sont engagées, et non pas payées) ;
  • Raison sociale, adresse et nature de l’intervention clairement explicitée ;
  • Vérifier les délais de paiement du syndic (demande écrite possible aux fournisseurs) : délai raisonnable = 30 jours ;
  • Taux de TVA appliqué correct : par exemple, un architecte mandaté pour un audit verra son taux de TVA ramené de 19,6 à 7 % s’il supervise ensuite les travaux (Instruction du 8.12.06, 3 C-7-06 nos 138 et 139, art. 279-0 bis du CGI). Pourtant la rétrocession de la TVA est rarement appliquée.
  • Vérifier que les indices d’indexation des prix mentionnés dans les contrats de maintenance, notamment d’ascenseur ou de chauffage (P3) sont corrects et respectés.
  • Vérifier qu’on a pas attribué à une copropriété des travaux effectués à une autre adresse, ou dans un bâtiment ne concernant pas l’ensemble des copropriétaires.
  • Vérifier le compte banque (512) et que les dépenses inscrites ont bien été honorées et que les dates de paiement enregistrées sont justifiées (absence de compte séparé rend le contrôle plus délicat).

Contrôler l’affectation des avances :

  • Confronter le montant des sommes provisionnées avec celui des dépenses de l’exercice (les provisions, avances, subventions et emprunts sont regroupés dans la classe 1) pour vérifier que ces sommes profitent bien aux copropriétaires (et pas principalement au syndic pour les faire fructifier sur un compte non séparé) ;
  • Pour le poste « provisions pour travaux décidés » (102), il faut, factures à l’appui, s’assurer que le solde de la campagne travaux est bien rétrocédé en fin d’année et ne dort pas sur un compte d’attente.
  • Idem pour le poste des « avances » (103) qui enregistre les avances de trésorerie (dont le « fonds de roulement rétrocédé aux copropriétaires en cas de vente » 1031) qui ne doit pas dépasser 1/6e du budget prévisionnel de la copropriété (loi) ;
  • Vérifier la bonne affectation des avances pour travaux (10302), réalisés dans un délai de 3 ans, qui doivent être effectivement utilisées lorsque des travaux sont décidés.

C’est loin d’être toujours le cas. Certains syndics ont tendance à multiplier les comptes d’avances sans en avoir une gestion active. En l’absence de compte séparé, ces sommes profitent davantage à votre syndic qu’aux copropriétaires. Sans parler de l’impossibilité juridique pour le syndicat de récupérer les fonds des copropriétaires en cas de faillite d’un cabinet qui ne pratique pas le compte bancaire séparé.

  • S’assurer que les travaux lancés sont bien menés à terme (parfois prétextes d’impayés ou de retards). Exiger la fin des travaux si la copropriété dispose des fonds nécessaires.- Mise à disposition des justificatifs :

Pour l’information des copropriétaires, la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifiée par la Loi ALUR, prévoit qu’entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître les comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient à la disposition des copropriétaires, au moins un jour ouvré, les pièces justificatives de charges et, notamment, les factures.

La convocation à l’assemblée générale envoyée par le syndic doit préciser les modalités de consultation de ces justificatifs : lieu, jour et heure de consultation.
La durée des consultations doit être d’au moins un jour ouvré et d’une durée adaptée à la taille de l’immeuble et de la copropriété concernés.

Combien puis-je détenir de pouvoir lors d’une AG ?

Selon l’article 22 du code de la copropriété :
Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 5% des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s’il participe à l’assemblée générale d’un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.
Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l’assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.
Les salariés du syndic, leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité et leurs ascendants ou descendants qui sont également copropriétaires de l’immeuble bâti ne peuvent pas porter de pouvoirs d’autres copropriétaires pour voter lors de l’assemblée générale.

L’assemblée générale d’un syndicat secondaire statuant à la majorité mentionnée à l’article 25 peut mandater, pour une durée d’un an, le président du conseil syndical secondaire pour représenter les copropriétaires à l’assemblée générale du syndicat principal. Par dérogation au I du présent article, le mandat confié au président du conseil syndical secondaire emporte délégation de vote de tous les copropriétaires pour les décisions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale du syndicat principal nécessitant un vote relevant de l’article 24.

Pour les décisions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale du syndicat principal nécessitant la majorité mentionnée aux articles 25 ou 26 ou l’unanimité, le président du conseil syndical secondaire ne peut prendre part au vote que s’il dispose d’une délibération de l’assemblée générale du syndicat secondaire se prononçant sur cette décision aux majorités requises par la présente loi.

Le président du conseil syndical secondaire rend compte de son activité à chaque assemblée générale du syndicat secondaire. Le renouvellement de son mandat est inscrit chaque année à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Ces dispositions sont applicables pour la représentation au sein de l’assemblée générale des associations syndicales libres des membres du syndicat des copropriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de l’association syndicale libre.

Pour les décisions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’association syndicale libre pour lesquelles les statuts de ladite association prévoient une majorité qualifiée, le mandataire désigné dans les conditions prévues au II ne peut prendre part au vote s’il ne dispose d’une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires le mandatant et se prononçant sur cette décision à la même majorité.

Quelles sont les majorités pour le vote des points à l’ordre du jour de l’assemblée générale ?

Selon l’article 24 du code de la copropriété :

Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

II.- Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

a) Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat ;

b) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ;

c) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux notifiés en vertu de l’article L. 313-4-2 du code de l’urbanisme, notamment la faculté pour le syndicat des copropriétaires d’assurer la maîtrise d’ouvrage des travaux notifiés portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires et qui sont alors réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné ;

d) Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ;

e) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ;

f) Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe ;

g) La décision d’engager le diagnostic prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ainsi que ses modalités de réalisation ;

h) Les opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique à l’occasion de travaux affectant les parties communes ;

i) La décision d’équiper les places de stationnement couvertes ou d’accès sécurisé avec des bornes de recharge pour véhicules électriques.

III.- Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou celles d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Selon l’article 25 de la copropriété :

Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

a) Toute délégation du pouvoir de prendre l’une des décisions visées à l’article 24, ainsi que, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, toute délégation de pouvoir concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges. Dans ce dernier cas, les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile ;

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;

d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;

e) La modification de la répartition des charges visées à l’alinéa 1er de l’article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives ;

f) A moins qu’ils ne relèvent de la majorité prévue par l’article 24, les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes.
Un décret en Conseil d’Etat précise les conditions d’application du présent f.

g) La suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène ;

h) L’installation d’une station radioélectrique nécessaire au déploiement d’un réseau radioélectrique ouvert au public ou l’installation ou la modification d’une antenne collective ou d’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble dès lors qu’elles portent sur des parties communes ;

i) L’autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes ;

j) L’installation ou la modification des installations électriques intérieures permettant l’alimentation des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules ;

k) L’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires.

l) L’installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ;

m) L’autorisation de transmettre aux services chargés du maintien de l’ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes, dans les conditions prévues à l’article L. 126-1-1 du code de la construction et de l’habitation ;

n) L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;

o) La demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.
Selon l’article 26 de la copropriété :

Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l’exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m et n de l’article 25 ;

d) La demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation prévus par l’article 93 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains ;

e) Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d’ouverture est valable jusqu’à la tenue de l’assemblée générale suivante ;

f) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat, sous réserve qu’elles ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l’immeuble.

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.

A défaut d’avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article, les travaux d’amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli l’approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité.

Majorité pour le vote des points de l’article 9 de la copropriété :

L’alinéa 1er de l’article 9 de la loi du 10/07/1965 prévoit qu’il n’est, en principe, pas possible de restreindre les droits des copropriétaires sur leurs lots, à moins que cette restriction ne soit nécessaire au respect de la destination de l’immeuble (« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble »).

Toutefois, si les circonstances l’exigent et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n’en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale en vertu des a et b du II de l’article 24, des f, g et o de l’article 25 et de l’article 30.

Majorité pour le vote des points de l’article 10 de la copropriété :

Lorsqu’il est avéré qu’un règlement de copropriété prévoit une répartition des charges contraire à celle énoncée à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 (répartition des dépenses d’entretien/conservation/administration des parties communes en fonction des tantièmes, répartition des dépenses relatives aux équipements communs et services collectifs en fonction du critère de l’utilité), le législateur permet à tout copropriétaire de saisir le tribunal de grande instance afin que le juge détermine de nouvelles clés de répartition qui seront conformes à la loi et qui s’imposeront à tous les copropriétaires (action en nullité).

Toutefois, afin d’éviter une telle action en justice qui sera au final coûteuse aussi bien pour le syndicat des copropriétaires que pour le copropriétaire demandeur, la jurisprudence admet que l’assemblée générale puisse décider d’écarter les clés de répartition illégales du règlement de copropriété en adoptant, à la majorité de l’article 24 (majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés) les nouvelles grilles de répartition respectant les critères de l’article 10 de la loi de 1965 (un tel vote suppose au préalable le recours à un géomètre-expert pour rédiger ces nouvelles grilles).

Majorité pour le vote des points de l’article 3 de la copropriété :

Le contrat de performance énergétique est défini par l’article 3 de la directive 2006/32/CE du 5 avril 2006, et abrogeant la directive 96/76/CEE, comme « un accord contractuel entre le bénéficiaire et le fournisseur d’une mesure visant à améliorer l’efficacité énergétique, selon lequel des investissements dans cette mesure sont consentis afin de parvenir à un niveau d’amélioration de l’efficacité énergétique qui est contractuellement défini ».

L’article 25 de la loi précitée énumère les cas où les décisions ne sont prises qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires. L’alinéa g) de cet article cite « à moins qu’ils ne relèvent de la majorité prévue par l’article 24, les travaux d’économie d’énergie portant sur l’isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l’air, le système de chauffage et la production d’eau chaude ». Seuls sont concernés par cette disposition les travaux amortissables sur une période inférieure à dix ans.

Majorité pour le vote des points de l’article 21 de la copropriété (alinéa 3 : mise en concurrence) :

Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l’assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l’article 25 d’y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale concernée.

Comment vote-t-on des travaux en copropriété ?

A la majorité simple Article 24 :

  • Travaux d’entretien :

Les travaux d’entretien sont décidés par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité des voix des personnes présentes ou représentées.
Il s’agit essentiellement des dépenses courantes d’entretien, du remplacement courant des équipements usagés, des ravalements exigés par l’état des façades, etc.

  • Accessibilité aux handicapés :

Il s’agit des travaux rendant plus accessibles l’immeuble aux personnes à mobilité réduite.
Ces travaux ne doivent pas affecter la structure même de l’immeuble.

A la majorité absolue Article 25 :

Si la majorité requise n’est pas atteinte, ces travaux peuvent être autorisés à la majorité simple (article 25-1) lors d’un deuxième vote.

  • Travaux obligatoires :

Il s’agit des travaux sur les parties communes rendus obligatoires du fait de l’application de normes légales ou réglementaires.
Exemples : ravalements exigés par l’administration, branchement à l’égout, mise aux normes de l’ascenseur, recherche d’amiante, pose de gaines et canalisations dans les parties communes pour les mises aux normes de sécurité et de salubrité des logements, etc.
Autre exemple : la suppression d’un vide-ordures pour des raisons d’hygiène.

  • Financement par un copropriétaire :

La majorité absolue est exigée pour autoriser un copropriétaire à réaliser à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.
Cette majorité est nécessaire même pour de simples travaux de sondage qui n’affectent pas la structure de l’immeuble.
Si l’assemblée refuse l’autorisation, le copropriétaire peut saisir le tribunal qui vérifiera si le refus est justifié. Il pourra alors lui délivrer l’autorisation demandée et fixer les conditions d’utilisation par les autres copropriétaires. La saisine doit intervenir dans les deux mois qui suivent la notification du refus.

Ce type de travaux ne doit pas être confondu avec les travaux effectués par un copropriétaire dans son appartement qui ne sont pas soumis à l’autorisation préalable de l’assemblée dès lors qu’ils ne portent pas atteinte à la structure de l’immeuble ou n’affectent pas les parties communes.

  • Economies d’énergie :

Il s’agit des travaux qui ne sont pas assimilables à des dépenses courantes (art.24) sans être pour autant amortissables sur plus de dix ans.
Exemples : travaux d’isolation thermique, voire changement de système de chauffage pour un combustible plus économique, modification d’une installation pour permettre la charge des véhicules électriques, etc.

A la majorité double Article 26 :

  • Travaux d’amélioration, d’addition ou de transformation :

Il s’agit des travaux apportant une amélioration sans changer la destination de l’immeuble.
Exemples : transformation d’équipements existants ou ajout d’équipements nouveaux, aménagement ou création de nouveaux locaux communs, installations de sécurité, etc.
En principe, le remplacement d’un équipement usagé ne constitue pas une amélioration.

La répartition du coût des travaux est décidée à la même majorité en proportion des avantages retirés par chacun. Il en est de même pour les coûts de fonctionnement et d’entretien.
Un copropriétaire peut toutefois prendre en charge, à sa demande, une part plus élevée des dépenses.
L’usage des nouvelles installations peut être réservé aux copropriétaires qui les ont financées.

Les copropriétaires absents ou qui n’ont pas donné leur accord à la décision peuvent payer leur quote-part en dix annuités (moyennant un intérêt au taux légal).

Un copropriétaire opposant peut également porter l’affaire devant le tribunal, dans le délai de deux mois, en prouvant le caractère somptuaire de la dépense par rapport à l’état et à la nature de l’immeuble.

A l’unanimité Article 26 et Article 35 :

  • Travaux d’addition ou de surélévation :

Les travaux de surélévation ou de construction qui aboutissent à la création de nouveaux lots privatifs doivent être décidés à l’unanimité de tous les copropriétaires.
L’accord des copropriétaires du dernier étage est exigé dans tous les cas, même s’il a été décidé de céder le droit de surélever le bâtiment à un tiers.

Droits et Obligations :

Les copropriétaires ne peuvent s’opposer à la réalisation de certains travaux collectifs, y compris dans leurs parties privatives, dès lors que la décision a été prise régulièrement par l’assemblée générale.

Sont concernés : les travaux d’économie d’énergie, les travaux rendus obligatoires par la loi ou les règlements, les travaux d’accessibilité aux handicapés, les travaux de mise aux normes de sécurité des logements, les travaux d’amélioration, la pose de dispositifs de fermeture de l’immeuble.
Ces travaux ne peuvent toutefois pas altérer de façon durable la jouissance ou la consistance des parties privatives.
Le copropriétaire doit être averti au moins huit jours avant le début des travaux dans ses parties privatives.

Les copropriétaires ont droit à une indemnité dans certains cas : trouble de jouissance grave (même temporaire), diminution définitive de la valeur du lot, dégradations.
Le coût de l’indemnité est réparti en proportion de la participation de chacun au coût des travaux.

Les travaux décidés (tous types), votés et ayant fait l’objet d’un appel de fonds avant le transfert de propriété restent à la charge de l’ancien copropriétaire, l’acquéreur n’est redevable que des frais pour les travaux votés et exigibles après le transfert de propriété (sauf répartition différente décidée entre le vendeur et l’acheteur, mais celle-ci est non opposable au syndicat).

Quelle est la distinction entre parties communes et parties privatives ?

La loi du 10 juillet 1965 fixe une présomption de communauté de divers éléments : gros œuvre, équipements communs, voies d’accès, jardins… Cette énumération ne vaut qu’en cas d’absence ou de contradiction des titres (règlement de copropriété ne se prononçant pas sur la distinction entre les parties privatives et les parties communes par exemple).

Par ailleurs, il est tout à fait possible qu’un règlement de copropriété classe comme partie privative un élément considéré par la loi comme partie commune, et inversement.

Cette distinction une fois établie, il n’est plus possible de revenir dessus, sauf par un vote en assemblée générale à l’unanimité des copropriétaires formant le syndicat.

Il existe deux types de parties communes : les parties générales et les parties spéciales. Cette distinction relève de l’article 4 de la loi de 1965 selon lequel les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement.

On retrouve notamment dans ces parties communes :

  • Le sol ;
  • Les parcs, jardins et voies d’accès ;
  • Le gros œuvre ;
  • Les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs.

Ainsi, dans une copropriété comportant plusieurs bâtiments, il pourra y avoir des parties communes spécifiques à ce seul bâtiment (local à vélos…). La principale conséquence d’une telle distinction est la création de tantièmes généraux et de tantièmes spéciaux pour les copropriétaires qui bénéficient de ces parties spéciales.

La loi de 1965 a également donné une définition de la partie privative. Il s’agit des parties des bâtiments et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. On peut déterminer l’ensemble des parties privatives en effectuant une comparaison avec les parties communes. Ainsi, tout ce qui n’est pas considéré comme partie commune est une partie privative.

Sont généralement reconnues comme parties privatives :

  • L’intérieur des appartements, y compris la porte palière, les fenêtres, les volets, les persiennes, les stores, les balustrades et appuis de balcons ;
  • Les cloisons intérieures qui ne font pas parties du gros œuvre, les portes de communication entre les pièces, les menuiseries intérieures ;
  • Les parquets et carrelages et, d’une manière générale, les revêtements de sol, à l’exception du gros œuvre ;
  • Les équipements intérieurs de chaque appartement (baignoire, lavabo…) ;
  • Les enduits des murs intérieurs et des plafonds (peinture, papier peint…) ;
  • Les caves, greniers et emplacements de garage ;
  • Les boîtes aux lettres (même si elles sont placées dans des parties communes).

Qu’est-ce que le carnet d’entretien de la copropriété ?

Tout immeuble en copropriété possède un carnet d’entretien. Ce document répertorie des informations techniques sur la maintenance et les travaux effectués dans l’immeuble. Détenu et mis à jour par le syndic, il est tenu à la disposition de tout copropriétaire ou futur acquéreur qui en fait la demande.

Plusieurs informations relatives à l’immeuble doivent figurer au sein du carnet d’entretien :

Informations obligatoires (au minimum) :

  • L’adresse de l’immeuble,
  • L’identité du syndic en exercice,
  • Les références des contrats d’assurance souscrits par le syndicat des copropriétaires, avec leurs dates d’échéance.

Le cas échéant, le carnet d’entretien précise par ailleurs :

  • L’année de réalisation des gros travaux (ravalement de façade, réfection de toiture, remplacement de chaudière, d’ascenseur ou de canalisations par exemple),
  • L’identité des entreprises qui ont réalisé ces travaux,
  • La référence des éventuels contrats d’assurance dommage-ouvrage dont la garantie est en cours,
  • Les références des contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs (ascenseur, chaudière…) avec leur date d’échéance,
  • L’échéancier du programme pluriannuel de travaux éventuellement décidé en assemblée générale.

Informations complémentaires :

Le carnet d’entretien doit également mentionner toutes les informations complémentaires que les copropriétaires décident d’y faire figurer lors d’un vote en assemblée générale à la majorité simple.
Il peut notamment s’agir d’informations relatives :

  • À la construction de l’immeuble,
  • Aux études techniques réalisées.

Détention et Actualisation :

Ce carnet d’entretien est établi, détenu et mis à jour par le syndic de copropriété.
Si la copropriété comporte plusieurs bâtiments, un seul carnet d’entretien est prévu mais le syndic doit y ouvrir un chapitre par bâtiment.

En présence d’un ou plusieurs syndicats secondaires, le syndic doit :

  • Établir et tenir à jour un carnet d’entretien pour chacun d’entre eux,
  • Réserver, dans le carnet d’entretien du syndicat principal, un chapitre pour les parties communes à l’ensemble des syndicats.

Consultation :

Le carnet d’entretien est consultable, sur demande par tout candidat à l’achat auprès :

  • Du syndic,
  • Ou du vendeur.

Le syndic doit permettre la consultation du carnet d’entretien à :

  • Tout bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente ou d’un acte de vente portant sur un lot de copropriété,
  • Tout copropriétaire.

Délivrance d’une copie :

Une copie du carnet d’entretien peut être remise par le syndic de copropriété à tout copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier.
Le montant de ce service est libre et doit figurer au sein du contrat de syndic.

Tous les éléments présentés ci-dessus sont présentés à titre indicatifs et ne sauraient être considérés comme une analyse juridique des réglementations en vigueur. L’usage qui en est fait ne saurait engager la responsabilité de notre cabinet.

Quels sont les travaux qui nécessitent une autorisation du syndicat des copropriétaires ?

Une autorisation pour quoi ?

L’autorisation est nécessaire pour les travaux effectués dans les parties communes et ceux réalisés dans les parties privatives qui affectent les parties communes.
Toutefois, il n’est pas simple de distinguer une partie privative d’une partie commune dans certaines hypothèses. Ainsi par exemple, certaines parties communes sont situées même à l’intérieur du lot, tels que les murs porteurs ou bien les terrasses et balcons qui, dans certains règlements, sont qualifiés de parties communes à l’usage exclusif d’un copropriétaire.
Avoir l’usage exclusif d’une partie ou le fait que celle-ci soit à l’intérieur du lot, ne suffit pas à leur donner la qualification de parties privatives.

Chaque copropriétaire peut décider d’entreprendre des travaux au sein des parties privatives en toute liberté, aucune autorisation n’est requise. Le projet doit être conforme à la destination de l’immeuble et ne doit pas affecter les parties communes.
Mais attention, « parties privatives » ne concerne pas forcément tout l’intérieur d’un lot ; en effet même à l’intérieur de ce lot, certaines parties sont considérées comme communes. Ainsi, sont considérées comme étant purement privatives les portes ou cloisons non porteuses…, mais les murs porteurs et, si le règlement de copropriété le prévoit, les balcons et les terrasses sont des parties communes pour lesquelles doit être obtenue une autorisation.
Dans ce cas, la tenue d’une assemblée générale extraordinaire pour statuer sur les travaux, et les frais liés à cette assemblée seront alors à la charge du copropriétaire demandeur.

Seule l’assemblée générale des copropriétaires est compétente pour autoriser les travaux. Aucune clause du règlement ne peut autoriser d’avance les travaux, à l’exception des travaux urgents. Le syndic ou le conseil syndical ne peuvent en aucun cas se substituer à l’assemblée générale pour autoriser des travaux.
En cas de travaux urgents (réfection d’un mur qui s’affaisse ou réparation d’une fuite par exemple), le syndic de la copropriété peut engager la dépense, mais il doit faire entériner ensuite par l’assemblée générale des copropriétaires.

En cas de refus de l’assemblée générale, le copropriétaire peut saisir le tribunal de grande instance afin de se voir accorder l’autorisation de réaliser les travaux. Il appartient au juge de vérifier si le refus de l’assemblée est légitime et justifié.

Un copropriétaire ne peut pas s’opposer à l’accomplissement des travaux même s’ils doivent être effectués à l’intérieur de ses parties privatives, sauf si ces travaux modifient la consistance ou la jouissance des parties privatives.

Quelles sont les règles à respecter pour le remplacement de mes fenêtres (articles 25b)

Ce type de travaux nécessite « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci » (article 25b) qui est exclusivement adopté à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25).

Je dois néanmoins prendre garde à ne pas porter atteinte à l’harmonie et à l’esthétique de l’immeuble ni modifier l’usage des parties communes, travaux qui sortent du champ d’application de l’article 25 et qui nécessitent une autorisation donnée à l’unanimité des copropriétaires (article 26). Ces travaux impliquent en effet l’acquisition du « droit de construire ».

Que faire en cas de dégât des eaux ?

Les dégâts des eaux sont les sinistres les plus fréquents dans la vie d’un immeuble : 500 000 cas par an, dont 70 % à 80 % réglés par l’application de conventions.

Sans même mentionner l’assurance propriétaire non occupant (PNO), souscrite par un certain nombre de bailleurs, trois assurances peuvent en effet coexister : la multirisque habitation (MRH) du propriétaire occupant, la MRH du « locataire », pris au sens large du terme d’occupant non-propriétaire, et la multirisque immeuble (MRI) du syndicat des copropriétaires.

Les conventions (Cidre et Cide COP) permettent de régler des situations de cumul de garanties, en définissant le rôle de chaque assureur dès lors qu’un dégât des eaux (DDE) met en cause au moins deux personnes (copropriétaire, locataire, syndicat des copropriétaires représenté par le syndic…) ayant souscrit des garanties DDE auprès d’au moins deux assureurs signataires de conventions. Ces conventions commencent par faire le distinguo entre deux catégories de biens endommagés, identifiés et définis par les conventions elles-mêmes. D’une part, les biens mobiliers et les embellissements (peintures, papiers peints, moquettes, miroirs, faux plafonds, éléments fixes de cuisine ou de salle de bains…), assimilés à des biens mobiliers pour des raisons de simplification. D’autre part, les biens immobiliers, c’est-à-dire tous ceux qui ne répondent pas aux définitions précédentes.
Ces définitions étant réputées conventionnellement admises entre assureurs, elles priment sur toutes les autres définitions prévues dans les contrats d’assurance des particuliers. Ainsi, tout contrat MRH souscrit par un propriétaire occupant, un locataire ou assimilé, couvrant ses biens mobiliers contre les DDE est réputé garantir également les embellissements. Et tout contrat MRI souscrit par la copropriété est réputé garantir les parties immobilières communes aussi bien que privatives. Même si le contrat ne fait pas mention de ces dernières. Une exception : petits dommages inférieurs à 240 euros HT sont assimilés par la convention Cidre à des biens mobiliers/embellissements.

Exemple 1 : Ainsi, peu important que le sinistre provienne d’une partie privative et que le responsable des dommages soit un autre occupant de l’immeuble. Si le dommage est supérieur à 240 euros HT et concerne un parquet (= un bien immobilier, d’après la convention), c’est le syndic qui percevra, de l’assurance de la copropriété, la somme venant indemniser le copropriétaire qui a subi ces dommages.

Exemple 2 : un locataire déclarera auprès de son assureur MRH les dommages causés à un miroir fixé au-dessus d’une cheminée (embellissement assimilé à un bien mobilier), propriété de son bailleur, y compris lorsque ces dommages sont causés par un dégât des eaux dont il n’est pas responsable.

D’une manière générale, l’occupant – propriétaire ou locataire – lésé doit déclarer à son propre assureur un dommage survenu en partie privative en utilisant de préférence un formulaire de constat amiable. Quant au syndic, il doit déclarer à l’assureur de l’immeuble un dommage affectant une partie commune, mais également ouvrir un dossier si un DDE – quelle que soit son origine – affecte des parties immobilières privatives, la copropriété devenant alors le lésé. Si les plafonds de la convention Cidre sont dépassés ou ses critères non réunis, l’assureur de l’occupant organisera une réunion d’expertise. Et, dans la plupart des cas, c’est alors la convention Cide COP qui deviendra applicable.

Que se passe-t-il en cas de refoulement d’eaux usées en dehors des heures d’ouverture du syndic ?

Pour ne pas être pris au dépourvu, le conseil syndical a tout intérêt à reprendre un à un les contrats de maintenance des équipements collectifs de l’immeuble et à les relire soigneusement pour savoir ce qui est pris en charge et, notamment, si les interventions en urgence sont prévues.

Pour les installations qui ne sont pas sous contrat et relèvent de différents corps d’état : plomberie, assainissement, électricité, contrôle d’accès, vitrerie… il s’agit de recenser les entreprises auxquelles la copropriété a habituellement recours pour effectuer l’entretien courant et qui donnent satisfaction. Même si elles n’ont pas de service d’astreinte intégré, elles peuvent faire partie d’un regroupement assurant un service en dehors des heures d’ouverture des cabinets des syndics (centres d’appel d’urgence). Il faut que le syndic communique – aux seuls conseillers syndicaux ou au gardien, par exemple – le numéro d’appel d’urgence et le code qui lui ont été attribués individuellement, et qui sera demandé. L’intervention sera effectuée par l’une des entreprises sous astreinte qui fera viser un bon par la personne qui l’aura appelée. Votre syndic recevra la facture correspondante, en même temps qu’un compte rendu. Celui-ci permet, le cas échéant, de répercuter la facture au copropriétaire concerné s’il s’avère que le dysfonctionnement que l’on croyait provenir d’une partie commune a pour origine une partie privative.
Quant aux sociétés d’assainissement ayant conclu un accord avec les syndics et qui ont pratiquement toutes un service d’astreinte intégré, elles opèrent selon le même principe : le syndic référencé laisse des consignes ; au moment de l’appel, des questions sont posées afin de cerner le problème et un rapport post-intervention mentionne l’origine certaine ou présumée de l’engorgement

Conseils : insister pour avoir un compte-rendu détaillé afin de s’assurer de la bonne affectation finale des factures.
À vous de vous informer sur le processus convenu et à le valider ou non avec votre syndic, voire de demander au syndic d’entrer en contact avec ces services d’assainissement, d’autant que les syndics ont la possibilité de négocier annuellement un bordereau de prix, allégeant ainsi substantiellement le tarif public standard.

Puis-je installer des bacs à fleur ?

La réponse à cette question doit se trouver dans le règlement intérieur de copropriété.

Dans beaucoup de cas, il est interdit d’installer des bacs, jardinières et pots de fleurs sur et à l’extérieur des gardes corps. En effet, on observe souvent des dégradations provoquées par la pluie de terre provenant des jardinières, bacs, pots, ainsi que des fleurs arrachées par le vent, qui tombent aux étages inférieurs et le long de la façade de l’immeuble, et qui peuvent causer des désagréments aux voisins et copropriétaires.
En l’absence de garde-corps, la pose de bacs à fleurs peut s’avérer dangereuse, et a toutes les chances d’être strictement interdite par le règlement de copropriété.

Que faire si mon voisin crée des nuisances au sein de l’immeuble ? Trouble de voisinage (article 9 du code)

Désignés juridiquement comme des « troubles anormaux du voisinage », les nuisances exercées par un voisin doivent excéder les limites de ce qui peut être supportable, mais ne sont pas intégrés spécifiquement dans le corps législatif. Elles sont donc laissées à l’appréciation des juges, en fonction notamment des nombreuses jurisprudences antérieures.

Pour les copropriétaires, le syndic peut faire office de tiers pour la médiation. Si votre voisin fait la sourde oreille, une mise en garde par lettre recommandée avec accusé de réception (en gardant un double) peut avoir son utilité. En dernier recours, vous pouvez saisir le juge judiciaire, pour les troubles entre particuliers, qui statuera dans le cadre d’un procès.

En effet, « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble » (article 9, alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965).

Puis-je bénéficier de la fibre optique ?

Que puis-je faire ?

Si vous êtes copropriétaire, vous pouvez demander à votre syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception, que la question du fibrage de l’immeuble par l’opérateur de votre choix figure à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, sans que le syndic ne puisse s’y opposer.
Si vous êtes locataire dans un immeuble en copropriété, vous pouvez vous adresser à votre propriétaire pour lui demander de faire porter, par lettre recommandée avec accusé de réception, cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Vous bénéficiez en effet d’un « droit à la fibre », et le propriétaire (le cas échéant, un bailleur social), ne peut s’y opposer, sauf motif légitime et sérieux, dès lors qu’un opérateur a fait part de sa capacité à déployer la fibre dans l’immeuble.

Des propositions de fibrage peuvent être sollicitées auprès des opérateurs par votre syndic ou par vous-même. Dans ce cas, vous pouvez fournir aux opérateurs, à partir des formulaires prévus à cet effet disponibles sur leur site internet, les coordonnées de votre syndic pour qu’ils lui adressent, par lettre recommandée avec accusé de réception, une proposition de fibrage de l’immeuble. Celle-ci devra alors être inscrite à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Qui choisit l’opérateur ?

C’est le syndicat des copropriétaires lors de son assemblée générale qui choisit l’opérateur chargé de déployer un réseau en fibre optique dans l’immeuble (opérateur d’immeuble). À cette occasion, le(s) (co)propriétaire(s) examine(nt) la ou les différentes propositions de fibrage formulées par les opérateurs, en étudiant avec attention les conditions et les délais de réalisation des travaux.

Ces décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (article 24).

Dans les immeubles en copropriété, le syndic de copropriété est généralement mandaté par le syndicat des copropriétaires pour mener ces échanges et signer le contrat. Dans ce cas, il tient à la disposition de l’opérateur la résolution extraite du procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété lui donnant mandat pour réaliser cette mission au nom des copropriétaires.

Caractéristiques de la convention signée par les copropriétaires avec l’opérateur d’immeuble :

D’après la loi, la convention liant le(s) (co)propriétaire(s) et l’opérateur d’immeuble doit définir les conditions d’installation, de gestion, de maintenance et de remplacement des lignes en fibre optique que l’opérateur d’immeuble va déployer.

Télévision et réseau câblé

Installation d’un réseau câblé :

Installer un réseau câblé de télévision dans une copropriété doit être décidé à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des voix du syndicat des copropriétaires).

Si la décision a été prise régulièrement, vous devrez participer aux dépenses de travaux et aux frais de raccordement, même si vous ne possédez pas de téléviseur. Les frais seront répartis entre les copropriétaires suivant le critère dit “de l’utilité”, mentionné à l’article 10 de la même loi. Ce critère tient compte de l’amélioration objective qu’apporte le nouvel équipement, et non de l’utilisation que chaque copropriétaire veut en faire personnellement.

Contrat d’abonnement général au câble :

La décision de souscrire un tel contrat doit aussi, pour être valable, être prise à la majorité de l’article 25. En revanche cette fois, vous pouvez refuser de payer votre quote-part de cet abonnement si vous ne l’utilisez pas. La commission relative à la copropriété (19e recommandation du 25.11.98), et surtout la Cour de cassation (Cass. civ. 3e du 01.12.99, n° 98-11 726), considèrent en effet que le syndicat des copropriétaires ne peut imposer à un copropriétaire de contribuer contre son gré à des frais d’abonnement à un ensemble de chaînes.

Tous les éléments présentés ci-dessus sont présentés à titre indicatifs et ne sauraient être considérés comme une analyse juridique des réglementations en vigueur. L’usage qui en est fait ne saurait engager la responsabilité de notre cabinet.

A quoi correspond l’injonction de ravaler délivrée par la mairie ?

Le Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) impose le ravalement des façades des bâtiments Publics et Privés au moins tous les 10 ans. Un plan de ravalement pluriannuel, délimitant précisément les rues concernées par année, est arrêté par la Ville. Le ravalement s’impose sur l’ensemble de toutes façades, et les dépendances sur cour.

  • Les personnes concernées par cette campagne ont un délai d’un an pour réaliser les travaux, à compter de la date de la demande de la Ville de Lyon.
  • Les ravalements obligatoires concernent les immeubles, maisons individuelles, murs de clôture, murs de soutènement.
  • Après injonction de la Ville de Lyon et avant l’ouverture du chantier, il est nécessaire de procéder à une déclaration préalable auprès de la Direction de l’Aménagement Urbain – Service de l’Urbanisme Appliqué.
  • Pour les ouvrages de soutènement, un contact complémentaire doit être pris avec le service des Balmes de la Direction Sécurité – Prévention.
  • Pour le choix des matériaux et des couleurs dans les périmètres de protection des monuments historiques et dans les sites inscrits ou classés, un contact préalable avec l’architecte des bâtiments de France est conseillé.

A Lyon, cet enjeu prend un intérêt particulier en raison de la qualité urbaine et architecturale de la cité qui a participé à son inscription au patrimoine mondial de l’Humanité (UNESCO).

Tous les éléments présentés ci-dessus sont présentés à titre indicatifs et ne sauraient être considérés comme une analyse juridique des réglementations en vigueur. L’usage qui en est fait ne saurait engager la responsabilité de notre cabinet.